Al termine del 2015 in provincia di Modena risiederanno 40 mila nuclei familiari in più, per una popolazione complessiva intorno ai 730 mila abitanti (circa 50 mila in più di oggi), con un fabbisogno abitativo stimato in 44-46 mila alloggi da aggiungere ai 334 mila di fine 2007. I dati sono emersi nel corso del seminario “Il fabbisogno abitativo a Modena e ricerca di nuove soluzioni per il diritto alla casa” organizzato dalla Provincia nell’ambito del percorso di definizione del Ptcp, il Piano territoriale di coordinamento provinciale, lo strumento di pianificazione a medio-lungo termine sull’uso del territorio, che indica ai Comuni gli obiettivi di qualità e i limiti sui quali impostare la pianificazione urbanistica comunale.
«Proprio in questa prospettiva il tema della casa rappresenta un punto centrale del Ptcp, insieme alla scelta del recupero e della riqualificazione, al contenimento dell’uso di territorio e alla sostenibilità dello sviluppo» sottolinea il vice presidente della Provincia Maurizio Maletti ricordando che la proposta che verrà presentata la prossima settimana al Consiglio provinciale per l’adozione prevede, per esempio, che debba essere destinata all’edilizia residenziale sociale una quota dell’offerta abitativa: almeno il 20 per cento in pianura e nei due principali centri montani (Pavullo e Serramazzoni), che sale al 25 per cento nei cinque comuni che superano i 25 mila abitanti (Modena, Carpi,Sassuolo, Formigine e Castelfranco).
«Si tratta di alloggi realizzati sia con iniziativa pubblica che privata – spiega Maletti – che dovranno essere destinati in modo duraturo all’affitto a canone concordato (e per una quota significativa anche calmierato) o ad affitto temporaneo in forma convenzionata per rispondere ai bisogni di quelle fasce di popolazione, sempre più numerose, che non riescono ad accedere alla proprietà».
I nuclei familiari in attesa di un alloggio pubblico sono 3.971 (il patrimonio di edilizia residenziale pubblica gestito da Acer è di 6.888 abitazioni), ma la graduatoria Erp esprime solo una parte del fabbisogno di casa visto che al conto sfuggono tutti coloro che, pur trovandosi in stato di bisogno, rinunciano a presentare la domanda nella consapevolezza di non corrispondere a uno o più requisiti di ammissione ai bandi comunali. Ogni anno, comunque, vengono assegnati circa 300 alloggi Acer. Di questi in media una settantina sono nuovi.
Agli stranieri risulta assegnato il 15,6 per cento degli alloggi Erp. Nel periodo 2005-2007 il 36 per cento delle nuove assegnazioni riguarda cittadini stranieri residenti da almeno due anni.
Tra le domande in graduatoria è del 55,2 per cento la quota di quelle presentate da capofamiglia di nazionalità italiana (dieci ani fa era il 78 per cento); oltre il 12 per cento ha riguardato capifamiglia con più di 65 anni (nel 1998 erano il 23 per cento). Le giovani coppie in attesa di un alloggio pubblico sono 87, il 2,2 per cento contro il 5,5 per cento di dieci anni fa. Più di tre su quattro famiglie ammesse in graduatoria ha dichiarato una condizione attuale in cui il canone di affitto ha una elevata incidenza sul reddito familiare. Su 52 famiglie, inoltre, pende una procedura di sfratto esecutiva.
Nel 2007 sono state 9.629 le famiglie modenesi (il 3,4 per cento dei residenti) che hanno chiesto e ottenuto il contributo per l’affitto. In quattro casi su dieci (42 per cento) si tratta di famiglia di una sola persona, la metà dei nuclei (49 per cento) è invece composta da 2-4 persone. Il 64,7 per cento delle domande è stato presentato da un capofamiglia con meno di 45 anni.
Aumenta l’indebitamento delle famiglie per i mutui
I modenesi hanno una forte propensione all’acquisto dell’abitazione. Nell’anno del censimento, il 2001, sette famiglie su dieci vivevano nella casa di proprietà (nel 1951 erano due su dieci) e la tendenza è proseguita anche nel periodo successivo con una crescita costante nell’ultimo decennio che solo nell’ultimo periodo evidenzia un rallentamento.
Il dato fa parte del rapporto presentato in occasione del seminario della Provincia “Il fabbisogno abitativo a Modena e ricerca di nuove soluzioni per il diritto alla casa”.
L’indice Ntn che, misurando il numero di transazioni normalizzate, consente di misurare la dinamicità del mercato immobiliare dal 2000 al 2006 passa da 9.191,18 a 11.548,24 per poi scendere leggermente nel 2007 a 11.495,27.
Allo stesso modo l’indice Imi, che misura l’intensità del mercato immobiliare, cioè il rapporto tra l’indice Ntn e lo stock, passa dal 3 al 3,38 tra il 2000 e il 2006 per poi scendere 3,25 nel 2007.
In coincidenza con questa inversione di tendenza, l’incremento dell’indebitamento medio delle famiglie residenti per mutui contratti per l’acquisto di immobili (circa 14 mila euro a famiglia contro i 2.500 del 1997) e il contestuale aumento dei tassi di riferimento per l’erogazione dei mutui portano gli esperti a prevedere per l’immediato futuro una situazione particolarmente incerta e una conferma dei primi segnali di stagnazione del mercato immobiliare. E’ opinione condivisa dagli operatori del settore che il 2008 si assisterà a una sostanziale contrazione delle attività di compravendita.
«Il lavoro di studio e monitoraggio del settore che ha accompagnato la definizione del Ptcp continuerà anche in vista dell’organizzazione entro l’anno di una Conferenza provinciale sui temi della casa – annuncia il vice presidente della Provincia Maurizio Maletti – che rappresenterà l’occasione per raccogliere suggerimenti e proposte su di un’emergenza che riguarda anche la realtà modenese».